押金退還流程：
上限、時點、可扣項目與結算單
押金最多兩個月租金，租約消滅、租客返還房屋並清償債務時就要返還押金或抵充後的餘額。本文整理可抵充項目、自然耗損怎麼看、點交照片與結算單範例，降低退租爭議。
押金金額不得超過兩個月租金總額；租約消滅、租客返還房屋並清償租約所生的債務時，出租人就應返還押金，或抵充債務後的剩餘押金（租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條）。可以抵充的是租約所生的債務，例如欠租、未結水電、可歸責於租客的損壞；正常使用造成的耗損，原則上不能叫租客賠。要讓退租不吵架，靠的是入住時的點交紀錄、退租時的點交照片，以及一張算得清楚的結算單。
押金的三條基本規則
1. 上限：兩個月租金
條例第 7 條第 1 項規定：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」現行住宅租賃定型化契約應記載事項第五點也在契約欄位中載明最高不得超過二個月租金總額。另依土地法第 99 條，已交付的擔保金超過兩個月房屋租金者，承租人得以超過部分抵付房租。
業者接手既有物件時，最好檢查舊約押金是否超收，超收的部分要和房東談好怎麼處理，不要等租客退租時才被發現。
2. 返還時點：返還房屋＋清償債務
條例第 7 條第 2 項的時點是「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時」。條文沒有規定幾天內退還，所以：
- 能在點交當天結算完成的，就當天結清。
- 需要等最後一期電費單或修繕報價的，建議在合約或退租通知中寫清楚預計結算日，並先把已確定的部分列出來。
- 應記載事項第十五點要求租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定的相關費用（如水電），並會同承租人完成屋況及附屬設備點交。
3. 退還要有證明
依條例第 32 條，租賃住宅服務業經手的「屋況與附屬設備點交證明文件」、「租金、押金及相關費用收據」、「退還租金、押金證明」等文件，應由專任租賃住宅管理人員簽章。結算單與退款證明不要只用通訊軟體訊息帶過。
哪些可以從押金扣？
| 項目 | 可否抵充 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 未付租金 | 可 | 計算到哪一天要依合約，提前退租的日租計算方式要事先約定 |
| 未結水電費 | 可 | 依合約約定的算法；電費單價受應記載事項第六點規範 |
| 可歸責於租客的損壞修繕 | 可 | 需有入住時屋況紀錄對照，並附報價或收據 |
| 正常使用的耗損 | 原則上不可 | 見下節 |
| 合約約定的其他債務 | 視約定 | 須是合法有效的約定，且屬租約所生債務 |
| 遺留物清運 | 視情形 | 應記載事項第十九點：完成點交後仍有遺留物，經出租人定相當期限催告仍不取回，視為拋棄所有權 |
正常耗損與損壞怎麼分
民法第 432 條規定，承租人應以善良管理人的注意保管租賃物，違反而致毀損、滅失者負賠償責任；「但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
換句話說，照一般方式住、用久了自然產生的變化，通常不該由租客賠。實務上常見的分類方式（個案仍要看實際情況與合約）：
- 較接近正常耗損：牆面日照褪色、家具正常使用的輕微磨損、使用年限到了的耗材老化。
- 較接近可歸責損壞：大面積污損或破洞、明顯的撞擊損壞、未告知的改裝、人為造成的設備故障。
越有爭議的項目，越需要「入住時是什麼樣子」的證據。沒有入住紀錄，很難主張是租客造成的。
點交紀錄：入住和退租各做一次
入住點交
- 逐一列出附屬設備（冷氣、熱水器、冰箱、洗衣機、家具、鑰匙與磁扣數量）。
- 每個空間拍照，牆面、地板、門窗、衛浴都要有，已存在的瑕疵拍近照。
- 照片要能辨識拍攝日期，並和點交表放在同一個檔案夾或系統紀錄中。
- 雙方在點交表上簽名；業者由管理人員簽章。
- 記錄入住當天的水電表讀數。
退租點交
- 用同一份清單、同樣角度再拍一次，方便前後比對。
- 當場抄水電表讀數，作為最後一期計費依據。
- 有爭議的項目當場標註、拍照，先不要口頭承諾扣多少。
- 收回鑰匙與磁扣，清點數量。
- 租客也應依應記載事項第十五點返還住宅並遷出戶籍或其他登記。
假設範例：押金結算單
以下為假設範例。租金每月 10,000 元，押金 20,000 元（兩個月，未超過上限），租金已繳至退租日，退租點交發現一處可歸責於租客的牆面破洞，修補報價 1,500 元，租客先前另有溢繳 500 元的預收款。
| 項目 | 金額 | 依據 |
|---|---|---|
| 押金 | 20,000 | 合約 |
| − 最後一期電費（105 度 × 4 元，單價為假設） | 420 | 退租日抄表 |
| − 最後一期水費 | 200 | 合約約定分攤方式 |
| − 牆面破洞修補 | 1,500 | 入住照片對照＋報價單 |
| ＝ 應退押金 | 17,880 |
驗算：420 ＋ 200 ＋ 1,500 ＝ 2,120（扣抵合計）；退款 17,880 ＋ 扣抵 2,120 ＝ 20,000，剛好等於押金。
溢繳的 500 元不放進押金結算，另外處理：轉入其他月份，或登記退還。若兩筆都退還，租客實際收到 17,880 ＋ 500 ＝ 18,380 元，但帳上要分成「退押金」與「退溢繳」兩筆，押金帳和收款帳才對得起來。
一張好的結算單要做到：每一項都寫依據、附件（照片、報價、電費單）可以查、雙方簽名確認，並註明退款方式與日期。
包租模式的特別情況
包租業轉租的情形，若原出租人（房東）提前終止租約，條例第 30 條要求包租業在知悉終止的次日起 5 日內通知次承租人終止轉租契約，並協調返還住宅、執行屋況及附屬設備點交、退還預收租金及全部或一部押金，且應協助次承租人優先承租其他租賃住宅。包租業者的押金退還流程，要能涵蓋這種非租客主動退租的情境。
發生爭議時
- 先拿出入住與退租的照片、點交表、報價單逐項對照，多數爭議可以在這一步收斂。
- 雙方對單一項目有爭議時，先把沒有爭議的部分退還，有爭議的金額分開處理，避免整筆押金卡住。
- 內政部說明，租客對電費超收等問題可向地方政府相關單位反映（內政部新聞稿）；其他爭議也可循調解等程序處理。
押金退還檢查清單
- 押金未超過兩個月租金總額
- 入住點交表、照片、水電讀數齊全
- 退租點交以同一份清單與角度拍照
- 最後一期水電已依合約算法結算
- 每一筆扣款都有依據與附件，正常耗損沒有列入
- 預收款、溢繳已另外結清（轉月或退還），沒有混進押金
- 結算單雙方簽名，業者由管理人員簽章
- 退款完成並保留退還押金證明
用系統怎麼做
在系統裡，押金餘額只認已確認的收款；租客說已匯款、但還沒確認入帳的，不會計入押金餘額。退租結案時，「退款＋扣抵」必須剛好等於可處分的押金餘額，就像上面範例的 17,880 ＋ 2,120 ＝ 20,000。溢繳不在押金結算裡，另外處理：轉入同一租約的其他月份，或登記退還。
租期中的報修可附照片與影片，可作為屋況變化的參考；入住與退租的點交照片、報價單等扣抵依據，建議依本文的點交流程另外整理保存（人工作業建議）。
本文為一般性資訊，個案請洽專業人士。
- 已確認收取押金
- 19,000
- 抵充：未繳水電尾款
- − 420
- 抵充：損壞修繕（附點交照片）
- − 1,200
結案退款必須剛好等於可處分餘額，不能多退、也不能少記。