No.02 一個帳期
一個帳期，
在俞承裡是這樣過的。
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01 自動出帳
下個月的帳單，
這個月 25 日就出好了。房租、車位、首期押金自動列好，有水電的房間抄完表才開放繳費。月中起租按日計算，月繳、季繳、半年繳、年繳照週期走。收款依固定順序沖抵，部分收款、溢繳轉月、沖銷都有紀錄，付款明細只追加不覆蓋。
自動出帳的細節 →收租管理‧2026 年 10 月 本期應收 NT$ 78,394 已確認入帳 NT$ 27,060待水電抄表 0 帳單 6 待確認 1 逾期未繳 2 已繳租 2房號 租客 房租 水／電 本期應繳 狀態 2F-01 租客甲 10,000 180／620 10,800 已繳租 2F-02 租客乙 9,000 150／540 9,690 待確認 3F-01 租客丙 等 2 人 已收 6,00012,000 210／880 13,090 逾期未繳 3F-02 租客丁 10/15 起租‧首期按日‧含押金5,484 — 25,484 未繳租 4F-01 租客戊 8,500 160／410 9,070 逾期未繳 4F-02 租客己 9,500 170／590 10,260 已繳租 10 月 5 日檢視。繳費期限是每期第一天，3F-01 雖已收 6,000，未繳清仍顯示逾期。3F-02 首期按日計算：10,000 × 17 ÷ 31 ＝ 5,484。
FIG. 收租清單：狀態、應收與入帳一次看完。 -
02 水電抄表
更正一個讀數，
之後的月份自動重算。只要填本期度數，用量和金額自動算出。換表時新舊表分段加總；更正舊讀數，同租約之後的期別連鎖重算，更正前的版本留著。碰到已結帳的月份，要先解除結帳才能改；還有一間沒抄，那個月就不能結帳。
水電抄表的細節 →3F-01‧電‧單價 5 元／度 同租約後續期別已連鎖重算期別 起始讀數 本期讀數 用量（度） 金額 紀錄 2026-08 1,180 1,326 146 730 已結帳 2026-09 1,326 1,490 1,454 164 128 820 640 更正 v2 2026-10 1,490 1,454 舊 1,602／新 48 148 + 48 ＝ 196 800 980 連鎖重算‧換表 9 月已先由會計解除結帳（更正中），原因：抄錄誤植。9 月已繳 820，更正後溢收 180，可轉入 10 月。10 月 12 日換表，新表起始讀數 0，用量先加總再計價。
FIG. 9 月讀數更正後，10 月起始讀數與金額跟著重算；10 月換表分段加總。 - 4F-02‧退租結案 押金餘額只認已確認收款
- 已確認收取押金
- 19,000
- 抵充：未繳水電尾款
- − 420
- 抵充：損壞修繕（附點交照片）
- − 1,200
應退還押金NT$ 17,380結案退款必須剛好等於可處分餘額，不能多退、也不能少記。
FIG. 退租結案：押金抵充明細與應退金額。 -
04 月結
結帳之後，
每一次修改都留下紀錄。結帳前自動補齊帳單、檢查待抄表；代管費按日比例請款，每次結帳保存請款快照。要修改，由管理員或會計解除結帳並填原因，改完重新結帳，版本號加一。
月結的細節 →2026 年 9 月‧重新結帳 解除結帳原因：3F-01 電表讀數更正- 補齊當月帳單42 / 42
- 待水電抄表0 筆
- 更正紀錄1 筆
- 請款快照v2（v1 保留）
- 本月應收
- NT$ 412,860
- 已確認入帳
- NT$ 398,170
- 未收（列入異常中心）
- NT$ 14,690
狀態已結帳‧第 2 版FIG. 解除結帳、更正後，重新結帳。
No.03 房東端與租客端
房東不用等 Excel，
租客不用翻 LINE。
房東與房東的會計用唯讀帳號查自己的物件，租客個資會遮蔽；租客用手機網頁看帳單、上傳繳款證明、報修、申請續約或退租。
房東 A 的物件‧2026 年 10 月 唯讀
| 房號 | 租客 | 電話 | 應收 | 狀態 |
|---|---|---|---|---|
| 2F-01 | 租客甲 | 0912***128 | 10,800 | 已繳租 |
| 2F-02 | 租客乙 | 0933***604 | 9,690 | 待確認 |
| 3F-01 | 租客丙 等 2 人 | 0975***337 | 13,090 | 逾期未繳 |
房東端與會計唯讀帳號只看得到自己委託的物件，只能查看與列印；姓名照常顯示，電話中段遮蔽。
租客端‧手機網頁 示範公寓 A｜2F-01
2026 年 10 月帳單待確認
- 房租
- 10,000
- 水費
- 180
- 電費
- 620
本期應繳NT$ 10,800
已上傳繳款證明，等待管理人員確認入帳。
上傳繳款證明 報修 續約／退租
No.04 功能索引
已經在用的，
都在這本帳裡。
- 01 自動出帳與收款 按日比例計租、付款分配、部分收款、溢繳轉月、沖銷，每一筆錢都知道落在哪一期。
- 02 水電抄表 逐間輸入度數、換表當月新舊表合計、更正後連鎖重算到之後的月份。
- 03 物件、租約與押金台帳 物件與房間、共同承租人、合約版本、押金台帳、退租結案、停止代管交接 PDF 與封存。
- 04 月結、代管費請款與報表 代管費與服務費請款、結帳批次、月結（結帳）、更正紀錄、請款快照、異常中心、報表與 Excel 匯出。
- 05 房東端與租客端 房東端與會計唯讀帳號、個資遮蔽；租客端手機網頁：帳單、上傳繳款證明、報修、續約退租申請。
- 06 報修、客訴、公告與待辦 報修（可附照片、影片）與客訴、公告、待辦、通知中心、文件中心。
即將推出（尚未上線）
- 規劃中 簡訊通知 帳單與催繳以簡訊送達（規劃串接三竹簡訊）。
- 規劃中 線上收租金流 租客線上繳費、自動入帳（規劃串接藍新、綠界、統一）。
- 規劃中 電子簽約 租約線上簽署，簽好的版本直接進合約紀錄。
- 規劃中 原生 App 目前租客端是手機網頁，原生 App 規劃中。
- 資料庫層隔離PostgreSQL 列級安全（RLS）：每家公司的連線只讀得到自己的資料。
- 個資檔案加密含個資的上傳檔案加密保存。
- 完整稽核紀錄誰在什麼時候改了什麼，都留下紀錄。
- 資料可完整匯出資料是您的，隨時可以帶走。
- 主機在新加坡系統放在新加坡的雲端主機；系統內的頁面也設定為不讓搜尋引擎收錄。
No.06 為什麼是現在
代管的房間越來越多，
Excel 越來越長。
- 2,254 家
- 全台租賃住宅服務業者（2025 年底），三年近翻倍。 來源：經濟日報 （另開新視窗）
- 101,067 戶
- 社會住宅包租代管有效契約（2025 年 9 月底）。 來源：內政部 （另開新視窗）
- 25 萬戶
- 政府設定的 2032 年社宅包租代管目標。 來源：內政部 （另開新視窗）
No.07 價格
按間計價，
管多少算多少。
規劃只以管理的房間數計價，不按使用者人數收費。
120 間 × NT$ 50 ＝ NT$ 6,000／月
No.08 專欄
寫給每天在對帳的人。
- 個資 租客個資怎麼保護：告知、保存、權限與外洩通報 包租代管業者握有大量租客身分、聯絡與金流資料。本文整理個資法的告知義務、蒐集要件、租賃住宅服務業適用的安全維護辦法、外洩 72 小時通報門檻，以及身分證影本、LINE 傳證件與權限遮蔽的實務做法。
- 導入 從 Excel 換到屋管系統：資料盤點與切換步驟 從 Excel 換系統，成敗在切換前的資料盤點：物件、房間、房東、租客、合約、押金餘額、未結帳款、表號與期初度數。本文說明怎麼選切換月份、並行期怎麼對帳、帳號權限怎麼設，附檢查清單。
- 社宅 社宅包租代管的行政作業：業者要準備什麼 加入社會住宅包租代管，業者除了媒合與管理，還要處理資格查核、補助款相關資料、公證與保險、房東報稅文件等行政事項。本文依內政部與國土管理署公開資料整理期別、補助項目與作業重點。